秋風揚起，在土地市場無邊蕭瑟之際，北京、上海兩大一線城市的二輪土拍同日落幕。相較于首輪供地的熱火朝天，京滬兩城都不復往日風情，寒意盡顯。

10月13日，為期2天的上海第二輪集中供地落幕，18宗地塊共收金467.47億元；其中有9宗地塊底價成交，3宗地塊溢價率不超過5%，另有6宗地塊溢價率在8%-10%。

同日，經(jīng)歷規(guī)則調(diào)整、26宗地延期出讓后，北京二輪土拍收場，17宗地塊共攬金513億元，較首輪供地總出讓金下降約五成，綜合溢價率約3.96%。

二輪土拍遇冷，主要因為房企資金壓力較大，且觀望態(tài)度濃厚。某華東房企內(nèi)部人士告訴第一財經(jīng)，即便當前回款有所好轉(zhuǎn)，也不代表要馬上去拿地，現(xiàn)在拿了地也要到明年才能開盤。

降溫基調(diào)雖如此，但熱門地塊依然備受青睞。在北京，海淀區(qū)兩宗地塊因觸及地價、政府持有產(chǎn)權(quán)份額上限，轉(zhuǎn)入竟高標準商品住宅建設(shè)方案；上海青浦西虹橋地塊、閔行新梅隴地塊，更是受關(guān)注的“巨無霸”，分別以9.85%、9.02%的溢價率成交。

“好鋼用在刀刃上，現(xiàn)階段房企只能把有限的資金投放在質(zhì)地相對較好的地塊上，如有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域、或總價不高投入不大的地塊等。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦稱。

首開中海鏖戰(zhàn)北京土拍

北京，曾是上輪土拍中控溢價率的標桿。但如今，二次供地可謂“一波三折”。

10月11日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布公告稱，延長26宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌競買時間，競買申請截止時間等與下批次集中供地保持一致。

于是，本放出“天量”土地、準備大干一場的北京，二輪土拍只剩下16宗地被擺上貨架，唯一以招標形式出讓的土地已于九月末成交。

10月12日，參與競拍的5宗地塊，以總底價130.48億元出讓，未激起市場波瀾。10月13日，11宗地塊開始競價，雖然土拍現(xiàn)場人數(shù)寥寥，不過還是有些許漣漪。

上午10左右，7家房企（包括聯(lián)合體）齊聚，競逐海淀東升鎮(zhèn)京昌路0803-631-1地塊。經(jīng)過兩輪角逐后，中海以44.4億元觸及價格上限，在競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額環(huán)節(jié)，中海同樣觸及10%上限。最終，這塊地轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案。

海淀東升鎮(zhèn)京昌路0803-631-2地塊，同樣在多家房企競爭下，觸及上限價49.3億元，政府持有產(chǎn)權(quán)份額封頂10%，最終轉(zhuǎn)入競高標準商品住宅建設(shè)方案程序。

與此同時，試點搖號和競現(xiàn)房銷售面積的兩宗地，也引發(fā)房企爭搶。其中，在昌平區(qū)六亭飯店地塊的競拍中，中鐵置業(yè)出價9.5億元到達價格上限，隨即轉(zhuǎn)入搖號；最終，中鐵置業(yè)搖中，溢價率15%，成交樓面價1.7萬元/平方米。

大興區(qū)競現(xiàn)房銷售的黃村地塊，競爭同樣激烈，在報價超上限、轉(zhuǎn)入競現(xiàn)房銷售面積后，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)聯(lián)合體與中建一局交替舉牌，最終由前者聯(lián)合體拿下，成交價7.84億元、5.4萬平方米現(xiàn)房銷售，溢價率10%，住宅銷售指導價5.9萬每平米。

但總體而言，本次土拍較首輪大幅轉(zhuǎn)冷。一批次參拍房企數(shù)量超50家，供應(yīng)30宗地塊全部成交，共攬金1110億元；而二輪土拍因房企報名情況不佳，大量土地延期出讓，最終總出讓金縮水超一半，低溢價率、底價成交的地塊成為主流。

上海市場冷熱分化

與北京處境相似，上海在正式開拍前，發(fā)布了7宗地塊終止出讓的公告，僅剩18宗地塊參與競拍，降溫也成為本次土拍的主題詞。

房企參與度也明顯降低，被擺上貨架的18宗地塊中，約有9幅地塊僅1家房企報名；較為熱門的閔行梅隴板塊和臨港自貿(mào)區(qū)的1幅純宅地，參與人數(shù)也僅有5家和4家。

盡管參與的企業(yè)數(shù)量有所減少，但溢價率依然體現(xiàn)出了房企對重點地塊的青睞。開拍前曾有房企內(nèi)部人士表示，青浦西虹橋地塊、閔行新梅隴地塊，是受到關(guān)注的“巨無霸”地塊，兩宗地塊也分別以9.85%、9.02%的溢價率居于前列。

其中，青浦區(qū)西虹橋地塊是所有地塊中溢價率最高的一宗，起拍總價達58.21億元，樓面價約3.42萬元/平方米。盡管只有兩組房企報名，但依然進入一次性報價階段，由招商+路勁+象嶼聯(lián)合體擊敗華發(fā)，以約63.95億元拿下，成為此輪土拍中總價最高地塊。

同時，青浦地塊成交樓面價約3.76萬元/平方米，房地聯(lián)動價為6萬元/平方米。據(jù)悉，該地塊所在的虹橋，是當前上海熱盤頻出的地界，不久前入市的蟠龍?zhí)斓?、萬科天空之城項目，皆觸發(fā)計分制度，入圍分數(shù)線分別高達81.23分、76.52分。

在13日的競拍中，招商+路勁又組成聯(lián)合體，與仁恒+越秀聯(lián)合體、華發(fā)、建發(fā)共同爭奪。在40輪叫價達到地塊的中止價后，競價在一次性書面報價階段觸發(fā)了“隨機值”，最終仁恒+越秀聯(lián)合體以最小價差獲得該地塊；成交價為46.21億元，也是此波地塊中總價第二高；平均樓面價約為4.31萬元/平方米，房地聯(lián)動價為7.36萬元/平方米。

國資成為拿地主角

在民營房企受制于資金因素，選擇謹慎觀望時，國企央企成為土拍的絕對主力。

在上海，此次僅臨港A01-02地塊、金山新城1-02-01地塊、青浦夏陽地塊，分別由雅戈爾、復星、盤谷地產(chǎn)單獨拿下；其余15宗地塊的摘得者，多為國企、央企（包括其組成的聯(lián)合體），在總出讓地塊中占比逾8成。

在北京，首開、中海等國企央企表現(xiàn)搶眼，其中首開以123.35億元總價斬獲3宗宅地，中海也成功拿下兩宗地塊，一補首輪報名18宗地、顆粒無收的遺憾。反觀民企陣營，只有懋源、興創(chuàng)、龍湖三家企業(yè)有所入倉。

國資橫掃土拍市場，并不是京滬的獨家故事。

據(jù)中信建設(shè)研究報告顯示，在截至10月7日完成二輪土拍的15個城市中，國有房企拿地宗數(shù)占總宗數(shù)的86.1%；從拿地金額看，國有房企拿地總金額達891.1億元，民企拿地總金額僅106.3億元，國企平均拿地金額比民企高約7.4倍，是本輪拿地的主力。

值得注意的是，與第一輪全國性的國資企業(yè)、央企霸屏有所不同，此次還出現(xiàn)了不少地方國資力量。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海城開、上海城建、上海城投、臨港、徐房、新長寧等地方國企拿地比重高達40%，成為本輪土拍的大贏家。

這一情況在其他城市也有所顯現(xiàn)。據(jù)中信證券研報，日前完成二輪供地的城市中，重慶、蘇州、南京地方性國企拿地比例較高，分別達到成交總土地宗數(shù)的49%、45%、41%；若將非地方性國企納入統(tǒng)計，則其統(tǒng)計的8座城市的國有企業(yè)合計拿地占比近60%。

“地方性國企的情況是比較特殊的，其中不乏一些和土地供給方關(guān)系緊密的個體，在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。當?shù)胤叫試竽玫卣急冗^高時，意味著土地市場的確相當冷淡。”上述研報稱。

整體而言，房企在二輪土拍中極為謹慎，多與資金因素、對市場走向的觀望有關(guān)。

有不具名的券商分析師向記者表示，上半年因銀行放款周期拉長，許多房企的銷售回款僅能拿到房款的3成首付部分，其余按揭部分的回款難以拿到手，資金較為緊張。之后隨著銀行逐步放款，以及后續(xù)可能出現(xiàn)的按揭貸款邊際改善，房企回款情況有望得到恢復。同時，年底是房企為第二年補倉的重要節(jié)點，第三輪土拍情況或許會有所好轉(zhuǎn)。

標簽： 980億 京滬 二輪 土拍