“半年多前，最熱門(mén)的樓盤(pán)，怕?lián)屬?gòu)的人太多，要偷偷躲起來(lái)開(kāi)盤(pán)。現(xiàn)在，也有樓盤(pán)要悄悄賣(mài)房，因?yàn)橄氪蠓冉祪r(jià)。”結(jié)束國(guó)慶假期的繁忙工作，一名賣(mài)房經(jīng)紀(jì)人感慨樓市行情轉(zhuǎn)變得太快。

剛剛過(guò)去的國(guó)慶“十一”假期被房企寄予厚望，種類(lèi)繁多的降價(jià)打折、抽獎(jiǎng)營(yíng)銷(xiāo)、美食游戲活動(dòng)，在全國(guó)各地的售樓處一一鋪開(kāi)。

在江蘇蘇州，黃金周大幅度降價(jià)跑量是各樓盤(pán)之間心照不宣的事情，但為了躲避約談和老業(yè)主鬧事，卻演變成了一次次“地下游擊戰(zhàn)”；在浙江寧波，樓盤(pán)之間打起了美食擂臺(tái)，蒙古烤全羊和英式下午茶輪番登場(chǎng)；在山東煙臺(tái)，開(kāi)發(fā)商操持起千人相親派對(duì)，相親成功后買(mǎi)房，送萬(wàn)元蜜月旅行基金。

今年的國(guó)慶黃金周，樓盤(pán)降價(jià)幾十萬(wàn)已經(jīng)不是稀奇事。蘇州的中南春風(fēng)南岸項(xiàng)目三期，拿地樓面價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，精裝修后僅賣(mài)1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，一套房子比一期售價(jià)降了100多萬(wàn)元。

即便開(kāi)發(fā)商如此賣(mài)力，今年“十一”整體樓市成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻仍然不佳。中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市新房成交面積，較去年同期下降33%。北上廣深四大一線城市成交規(guī)模尚能持平，二三四線代表城市成交量均大跌四成。

精裝新房賣(mài)出樓板價(jià)

“從8點(diǎn)開(kāi)始，緊急加推，3個(gè)小時(shí)后準(zhǔn)時(shí)結(jié)束，這個(gè)消息不可以發(fā)朋友圈，一旦被發(fā)現(xiàn)就不準(zhǔn)參與賣(mài)這批房源。”國(guó)慶期間，蘇州不少中介經(jīng)紀(jì)人都收到這樣的微信，帶客戶(hù)去買(mǎi)房子像是在打地下游擊戰(zhàn)。

之所以偷摸賣(mài)房，原因是國(guó)慶期間蘇州的新盤(pán)降價(jià)大戰(zhàn)已經(jīng)白熱化。在此之前，部分降幅過(guò)高的樓盤(pán)已經(jīng)被約談，且屢遭前期業(yè)主的投訴。

然而房企不愿錯(cuò)過(guò)國(guó)慶假期這個(gè)絕佳的促銷(xiāo)機(jī)會(huì)。在樓市下行和資金鏈壓力下，蘇州的新房?jī)r(jià)格底線一再被突破，有業(yè)內(nèi)人士形容國(guó)慶期間蘇州的樓盤(pán)都“殺瘋了”。

位于蘇州高新區(qū)滸關(guān)的中南春風(fēng)南岸項(xiàng)目，不是簡(jiǎn)單地“打骨折”價(jià)，而是精裝修新房賣(mài)出了樓板價(jià)，開(kāi)發(fā)商即使血虧也要出貨。

2019年蘇州樓市火熱，以江蘇為大本營(yíng)的房企中南置地以18億元摘得蘇州滸墅關(guān)一地塊，溢價(jià)率達(dá)到45%，樓面價(jià)為1.60萬(wàn)元/平方米，后被中南打造為春風(fēng)南岸項(xiàng)目，銷(xiāo)許備案價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右。

今年國(guó)慶期間，蘇州中南春風(fēng)南岸三期悄悄賣(mài)起了數(shù)十套特價(jià)房，精裝修帶中央空調(diào)和地暖，只要購(gòu)房者能在國(guó)慶七天假內(nèi)付全款，均價(jià)只需1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，而周邊其他競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍在2.2萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平方米。

隨著假期結(jié)束，中南置地賣(mài)完了這批特價(jià)房，悄悄結(jié)束了國(guó)慶特惠，但是前期業(yè)主卻出現(xiàn)了強(qiáng)烈反應(yīng)。

“蘇州人都知道了，中南的折扣是最低的，國(guó)慶期間我收到了不少親友的‘關(guān)心’。”一名業(yè)主沮喪地稱(chēng)，他購(gòu)買(mǎi)了中南春風(fēng)南岸一期的房子，相比三期多花了100多萬(wàn)元，他稱(chēng)部分業(yè)主已經(jīng)萌生退房想法。

在蘇州市政府主辦的“寒山聞鐘”網(wǎng)絡(luò)論壇上，要求政府打擊樓盤(pán)惡意降價(jià)成了被熱烈討論的話題，中南春風(fēng)南岸則成為被前期業(yè)主投訴最多的項(xiàng)目之一。

“中南春風(fēng)南岸屢次惡意降價(jià)，周邊二手房還要賣(mài)嗎？以后誰(shuí)還敢買(mǎi)房子？”一名網(wǎng)友在論壇上對(duì)政府相關(guān)部門(mén)發(fā)問(wèn)。此外，中南春風(fēng)南岸虧本賣(mài)房，也讓不少前期業(yè)主產(chǎn)生對(duì)未來(lái)爛尾風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

“你以為便宜了100萬(wàn)搶到一套房子，也有可能只是買(mǎi)了一張圖紙。”一名業(yè)主表示。

這種大降價(jià)在國(guó)慶新房市場(chǎng)中不是個(gè)例。蘇州多名業(yè)主反映，前段時(shí)間買(mǎi)完房不到一個(gè)月，國(guó)慶期間售樓處就推出85折、75折或是以“工抵房”“員工清退房”為名義的大促銷(xiāo)，同樓層、同戶(hù)型房子一下子降價(jià)幾十萬(wàn)。國(guó)慶期間的附贈(zèng)禮品也是眼花繚亂，比如砸金蛋中獎(jiǎng)率100%、送電動(dòng)車(chē)、送20年車(chē)位使用權(quán)、送iPhone13等。

“蘇州今年樓市下行非常明顯，開(kāi)發(fā)商拖到第四季度壓力只會(huì)更大，接下來(lái)全城還有30幾個(gè)新盤(pán)要開(kāi)，不趕緊打折促銷(xiāo)還能怎么辦？”蘇州一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)稱(chēng)。

對(duì)于老業(yè)主反對(duì)樓盤(pán)降價(jià)，很多蘇州市民也并不認(rèn)同。“誰(shuí)規(guī)定房子只能漲價(jià)不能降價(jià)，如果開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)回款，導(dǎo)致資金鏈斷裂，樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)不是更大？”蘇州一名市民表示。

樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)全面鋪開(kāi)

不止是蘇州，今年的“金九銀十”，在全國(guó)各地都有類(lèi)似情況發(fā)生，開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房動(dòng)各種腦筋，內(nèi)卷嚴(yán)重。

過(guò)去房子較好賣(mài)的江浙滬，下半年樓市迅速轉(zhuǎn)涼，降價(jià)銷(xiāo)售成為主流。

在蘇州隔壁無(wú)錫，這個(gè)“十一”長(zhǎng)假期間，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都在拼命打折。旭輝、金輝、美的、雅居樂(lè)等房企旗下樓盤(pán)均有5萬(wàn)-40萬(wàn)不等的降價(jià)，這樣的折扣力度在無(wú)錫市場(chǎng)上非常罕見(jiàn)。

浙江寧波的開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱宋?gòu)房者，30多個(gè)樓盤(pán)在國(guó)慶期間推出案場(chǎng)活動(dòng)，比如一樓盤(pán)請(qǐng)吃大閘蟹宴、蒙古烤全羊、巴西BBQ等，另一家樓盤(pán)則推出中式茶點(diǎn)、日本美食、英倫下午茶、法式甜品，還有樓盤(pán)推出意大利冰淇淋、德國(guó)烤腸、韓式料理，各家仿佛在打美食擂臺(tái)賽。

即便如此，寧波購(gòu)房者的觀望情緒濃厚。一名寧波房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴第一財(cái)經(jīng)，不少房企目前已經(jīng)迅速加大渠道分銷(xiāo)力度，部分項(xiàng)目給到的傭金費(fèi)率翻倍，有的高達(dá)十多萬(wàn)一套。此外，不僅購(gòu)房者有禮品可拿，賣(mài)掉房子的經(jīng)紀(jì)人也能獲得新款手機(jī)、金條等獎(jiǎng)品。

在山東此前樓市行情較好的青島、煙臺(tái)，“金九銀十”期間，開(kāi)發(fā)商也在抓緊降價(jià)促銷(xiāo)，但是新房銷(xiāo)售十分冷清。煙臺(tái)一樓盤(pán)為了聚集人氣，甚至舉辦了“千人相親派對(duì)”，宣稱(chēng)只要在“十一”期間相親成功并購(gòu)置婚房，就能獲得萬(wàn)元蜜月旅行基金——為了賣(mài)房開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)直操碎了心。

新房不好賣(mài)，二三線城市“首付分期”又重現(xiàn)江湖，在惠州、無(wú)錫、蘇州等城市，“零首付”“送首付”“首付9.9萬(wàn)元”等宣傳已經(jīng)出現(xiàn)。

而上海、杭州這兩個(gè)過(guò)去新樓盤(pán)最不愁客源的城市，如今樓市熱度也明顯下去了，雖然不至于要大幅降價(jià)促銷(xiāo)，但不少熱門(mén)盤(pán)都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

“今年上海國(guó)慶樓市只能用平平無(wú)奇來(lái)形容。”一名新房經(jīng)紀(jì)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

記者在國(guó)慶期間走訪了位于上海普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊樓盤(pán)“沁和園”的認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)。10月4日是該項(xiàng)目開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)的第二天，上午10時(shí)，認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)僅有4-5組客戶(hù)在辦理手續(xù)。另一項(xiàng)目濱江一品苑，位于浦東塘橋板塊，認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)也人跡寥寥。10月4日是該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)截止日，有購(gòu)房者向記者表示，當(dāng)日上午鮮少認(rèn)購(gòu)者前來(lái)。由于前期表現(xiàn)未達(dá)預(yù)計(jì)，沁和園的認(rèn)購(gòu)入圍比（認(rèn)購(gòu)組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）由早前的1.3提高至2，濱江一品苑認(rèn)購(gòu)入圍比也被提高至了2.5。

過(guò)去一整年，買(mǎi)房子都是上海人最記掛的事情，但今年國(guó)慶期間，樓盤(pán)熱度已經(jīng)消退，上海市民選擇了出游。多位受訪專(zhuān)家提到，上海“十一”期間整體表現(xiàn)冷淡，與大部分市民外出游玩有關(guān)。

杭州樓市在9月也迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，中秋、國(guó)慶“雙節(jié)”期間，郊區(qū)樓盤(pán)降價(jià)重現(xiàn)，流搖盤(pán)增多，板塊分化加劇。不過(guò)，從全國(guó)范圍來(lái)看，杭州只算是回調(diào)，還沒(méi)出現(xiàn)明顯的價(jià)格震蕩。

在這些過(guò)去樓市最火熱的地方，賣(mài)房已經(jīng)變得如此艱難，更不用提三四線城市、小縣城、東北以及中西部區(qū)域，在這些市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生存更為普遍，而市場(chǎng)觀望情緒也更為濃厚。

觀望情緒下樓市維持低溫

進(jìn)入第四季度，疊加“十一”長(zhǎng)假，房企進(jìn)入了更加“雞血”的狀態(tài)，但是擺脫困境頗為不易。

在多家房企的內(nèi)部文件中，都把國(guó)慶假期、第四季度的營(yíng)銷(xiāo)工作形容為“戰(zhàn)役”、“攻堅(jiān)戰(zhàn)”等，不少房企組織舉辦“誓師大會(huì)”進(jìn)行今年最后的動(dòng)員，提出假期案場(chǎng)不打烊，全員奮戰(zhàn)，帶客、賣(mài)房指標(biāo)被分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)員工頭上，全員、全民營(yíng)銷(xiāo)的方案層出不窮。

然而市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。“中國(guó)樓市有一個(gè)怪圈，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。越是營(yíng)銷(xiāo)、降價(jià)，越是沒(méi)人愿意買(mǎi)房。”一名華東房企高層表示。

盡管房企活動(dòng)搞得如火如荼，但根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶假期，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

10月1日-7日，中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的新建商品住宅成交面積，較去年同期下降33%，購(gòu)房者置業(yè)意愿不足。一線城市成交規(guī)模同比基本持平，二線、三四線代表城市降幅均超四成。

一線城市中，北京在“十一”長(zhǎng)假期間，新房累計(jì)成交15.74萬(wàn)平方米，漲幅較高，原因是多個(gè)項(xiàng)目在國(guó)慶假期前后集中開(kāi)盤(pán)，其中不乏首批集中供地項(xiàng)目。而上海新房累計(jì)成交7.86萬(wàn)平方米，較去年同期下降42%，市場(chǎng)表現(xiàn)非常平淡。深圳國(guó)慶期間新房累計(jì)成交10.99萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)175%，原因是新房供應(yīng)量大幅增加，但成交去化率卻不及以往。

二線城市武漢新房成交8.82萬(wàn)平方米，較去年同期下降55%，市場(chǎng)熱度明顯下降，原因是購(gòu)房者置業(yè)信心不足，購(gòu)房者觀望心態(tài)仍然比較濃厚，部分開(kāi)發(fā)商為加速去化，均推出了特價(jià)房、工抵房等促銷(xiāo)活動(dòng)。青島新房成交8.51萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平，客戶(hù)觀望情緒基本形成，冷熱不均仍是青島樓市的基本面。

諸葛找房也認(rèn)為，今年“十一”樓市新房成交表現(xiàn)略遜于去年同期，期間監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新房成交8026套，較去年十一假期下降15.6%。諸葛找房認(rèn)為，近期以來(lái)從中央到地方樓市政策的收緊，加劇了購(gòu)房者的觀望心理，多種因素作用下，人們對(duì)樓市的關(guān)注度有所不足。

中指研究院認(rèn)為，接下來(lái)的四季度整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒏蛹ち摇?/p>

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，往年出現(xiàn)的長(zhǎng)假三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮，在今年國(guó)慶節(jié)期間毫無(wú)出現(xiàn)，三四線城市加速打折現(xiàn)象開(kāi)始明顯出現(xiàn)。他還表示，目前很多城市或明或暗的限跌政策，導(dǎo)致市場(chǎng)全面冰封。

“買(mǎi)房不再是一場(chǎng)和時(shí)間的賽跑。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾稱(chēng)，一系列調(diào)控政策的疊加出臺(tái)，確實(shí)使得購(gòu)房者更加理性的看待買(mǎi)房這件事，購(gòu)房者將更有把控地去選擇房子。

標(biāo)簽： 國(guó)慶 假期 樓市 遇冷